地產秘密客

    秘密客最近聽說市場上有一個奇案，建商本來想要先建後售，沒想到開工後一直有路過的左鄰右舍來探問，最後乾脆在基地對面找了個小店面服務大眾，就這樣也不算正式開案的情況默默賣了五成……。這麼奇妙的事情就發生在南勢角景新街上的「京雅集」，接待中心裡面真的走極簡風，連樣品屋也沒有做，所以這次的賞屋文圖片以秘密客蒐集到的圖面為主。(上面這張是兩房的3D示意圖)

    聽說老中永和人都知道雙和成立的第一家建設公司「永基」，他們在區域推案已經有60年歷史，前後業績作品超過60個，從早期的公寓，到後來的大樓都有，很多人從年輕到熟齡搬來搬去都是他們家蓋的房子。這次「京雅集」建設公司掛的是旗下的永盈建設和永鈺建設，其實就是二代接班的概念，也把很多新的、更符合當代使用便利性的建築想法放進設計規劃裡。建設公司二代傳承，老客戶再次選擇為下一代置產，好像也是一種浪漫。


    「京雅集」的基地位置在景新街上，距離南勢角捷運站650公尺；到預計今年通車的環狀線景平站大約700公尺；距離安坑輕軌新和國小站大約750公尺，未來可以有三條捷運線的便利性。生活機能屬於南勢角商圈，從基地300公尺內的範圍就有便利商店、診所、郵局、麥當勞……等，非常方便。距離很多安坑、新店人也會來採買的景新傳統市場也只要三分鐘，可以滿足日常採買需求。


    從基地條件來看，「京雅集」有近500坪的規模，又雙面臨路，條件不錯，過去閒置做為停車場的時候就有很多建商去找地主談過合建，但地主都沒有點頭答應，後來因緣際會下，才終於促成這個開發案。跟一些合建案地主戶散落在社區各樓層的情況不一樣，「京雅集」地主戶集中在六樓以下，七樓以上才是可售戶別，由於周圍都是低矮公寓，也就是說每一戶都可以看出去，沒有跟鄰居對眼的問題。


    分析個案的格局圖，看的出來有經過特別雕琢過。單層六戶雙梯，在區域內算是很單純的規劃，電梯是15、17人的大容量電梯。樑柱外移，室內空間方正，除了19坪的房型外，其他四個戶型都是邊間。




    先說19坪的格局，一般市面上的19坪很少看到客廳是可以有採光的，「京雅集」雖然是單面採光，但是客廳跟主臥都有開窗，衛浴還可以乾濕分離，整個格局很方正，加上樑柱都在外面，幾乎沒浪費到空間，多出來的一房可以當工作室或育兒房，適合小夫妻或單身貴族。




    27坪的兩房是大兩房，房間都可以放進雙人床，條件上因為是邊間，加上是面寬型的格局，所以每一個空間都有對外窗，連衛浴也有對外窗，在兩房產品上來說算是非常稀有漂亮。




    34坪的格局可以做到標準三房兩廳兩衛，除了採光通風一樣好以外，還有前後陽台，以及完整的餐廳空間，難得的是兩套衛浴都有對外窗，L型的廚房很受到主婦欣賞，據說是所有房型中銷售最快的，選擇這個戶別的大部分都是區域公寓換屋族！


    再來看一下很重要的結構安全的部分，除了筏式基礎外，建商多做了一個土質改良樁強化結構，深入到岩盤32米。水泥使用台灣水泥，鋼筋部分則是東和鋼鐵。建材配備有TOTO衛浴、櫻花（林內）廚具、YKK氣密窗及6mm+6mm膠合玻璃、康乃馨暖房換氣乾燥機、七吋觸控彩色影像室內機。


    建築外觀的部分，採用的是跟石材造價差不多的日本龜崎磚。這塊磚的特別之處就在於，在日本現存不多的百年窯場中，龜崎磚是唯一的柴油窯燒，也因為龜崎磚每塊厚度達1.5公分，一般磁磚每塊只要燒45分鐘，一天可量產5000平方米；龜崎磚1塊就得燒製24小時，一天產量只能有600-1000平方米，除此之外，上面的紋理也是由老師傅手工拉出，有自然的變化，外觀看起來自帶光澤，跟北市某百萬豪宅用的是一樣的。


    最後秘密客分析這個案子最大的優勢、賣超好的原因，其實主要還是因為CP值。有研究房地產的人都知道，房子的價格絕對不能只看坪數跟單價，要用得房率來換算使用空間算出來的價格才準確。「京雅集」光是雨遮不計坪不計價，就比別人多上好幾坪的使用空間，白話的說，他的19坪別案可能要買到25坪才能有一樣的使用空間，在單價差不多的情況下，很多人算一算就又繞回來了，所以市場還是讓利為王，買家都是很精的！

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