地產秘密客

    現在房價這麼高，買一間中古屋動輒上千萬元，但很多人買房最怕遇到的，就是交屋後才發現買到漏水屋！尤其有些問題藏在牆面、天花板或管線裡，看房時光靠肉眼很難發現，往往要等到交屋後問題才浮現。

全地產今（3）日正式宣布攜手樂居，共同推出中古屋「安心認證」，首創「先驗後售」模式，把大家熟悉的新屋驗屋概念帶進中古屋市場，透過「先驗、後售、再保障」三大機制，希望提高中古屋交易的屋況透明度，讓買方在出價、簽約之前，就能更清楚掌握房屋現況。

台北市這幾年討論度最高的地方大概就是北士科了，還記得當初輝達還沒正式確定台灣總部要落腳哪裡的時候，全台各縣市都在招手搶著遞橄欖枝，最後黃仁勳選中的就是北士科。今年2月北市府與輝達子公司完成 T17、T18 基地地上權簽約，5 月輝達也直接在預定地舉辦台灣員工大會，黃仁勳本人更是親自到場。

但我們那天站在北士科，腦中突然冒出一個很妙的問題。大家都知道，大企業選總部除了交通、人才、產業聚落，很多企業主其實也很在意風水。那黃仁勳選北士科，有沒有偷偷看過風水？這個我們當然不知道（笑），不過這兩年北士科案子普遍銷售狀況都不錯，也吸引不少企業進駐，難道在風水上真的特別好嗎？最近我們就特別請來上過我們節目的風水大師謝沅瑾老師來為大家解答。
謝沅瑾老師直言，北士科就是一個「界水聚氣」的地方，會有大發展。從傳統風水的說法來看，後方山勢有環抱感就像背後有靠，前方又有河面環繞，形成玉帶環腰，對於事業工作會有比較大的發展。
在北士科重劃區裡有一間歷史悠久的洲美屈原宮，這裡也是全台唯一主祀屈原的廟宇，而且台北國際龍舟錦標賽每年賽前的重要點睛、祭江儀式，也會在這裡舉辦。到底住在廟的附近好不好？謝沅瑾老師說，傳統風水有「神前廟後不住人」的說法，所以重點是要看房子與廟宇之間的相對位置、朝向，以及有沒有正沖，只要不是正面相對，或是在廟的正後方就沒有關係。
台北市這幾年建案的規劃愈來愈精緻化，但北士科很特別的是有不少中大坪數的換屋型產品，也因此吸引不少企業主、高資產客。謝沅瑾老師跟我們一起來到之前開箱過的「士科大院.」53 坪的樣品屋，用室內格局跟大家分享：「有錢人買房，最重視的風水有哪些？」謝老師說，首先從傳統風水角度，有前後陽台很重要，前陽台代表屋主自己的事業前途；而後陽台則代表了後代的發展。

新北捷運三鶯線歷經10年興建，市長侯友宜近期公開說，「期盼能趕在6月通車」全線採高架設計，總長約14.29公里，共設置12座車站，沿途串聯土城、三峽、鶯歌等區域。其中位於鳳鳴重劃區的「LB12鶯桃福德站」，也隨著通車倒數迎來重大建設利多，再加上雙北高房價外溢效應，讓鳳鳴重劃區逐漸成為近期購屋族關注的新興區域。
鳳鳴重劃區指標預售案「京懋明日和」於5/20舉行建案發布會，基地位於20米鶯歌路角地，正對鳳鳴國中第一排，擁有開闊棟距與校園景觀視野；步行約5分鐘即可抵達捷運三鶯線「LB12鶯桃福德站」，周邊生活機能也逐步到位，包括已開幕的星巴克、興建中的寶雅等，未來社區門口也將設置U Bike站點，提升日常通勤便利性。
「京懋明日和」基地面積約1985坪，全區規劃4棟地上14層建築，延續京懋建築一貫的大基地開發理念，打造約500坪大型中庭綠意花園，營造更舒適的居住尺度與社區氛圍。
京懋建築執行長范秉豐表示，公司自2011年推出第一個建案以來，始終以自住客需求作為住宅規劃核心，並長期專注於大基地開發，希望在相同公設比條件下，提供更完整的公設規劃、更具氣勢的建築設計，以及大型中庭花園空間。
他也提到，京懋早在十多年前便觀察到人口結構與居住型態改變，因此提出「減房哲學」，認為房間數不一定要多，而是透過開放式客餐廚設計，放大公領域空間尺度，讓家的生活感更舒適、更符合現代人的居住需求。

房市進入盤整期，台北市卻有預售新案逆勢開出紅盤。位於捷運南京三民站4號出口旁的預售案「睿泰曜」，從土地整合到正式推出歷時超過10年，開賣不久即創下近5成熱銷佳績，成為近期松山區最受矚目的指標新案。

雙和近年推案量大爆發，由家泰建設、亞昕集團、寶亞建設共同聯手推出「豐森大境」今（3/11）舉行開工動土典禮，基地近雙捷運站景安站、南勢角站，擁有雙和地區少有超過2000坪大基地社區，且土地由建商買斷，主打零地主、純住宅社區。「豐森大境」基地面積約2146坪，規劃地上14層，總戶數446戶，推出15~38坪1~3房，每坪開價8字頭，成交均價73-76萬，總價1200萬起。
亞昕國際開發董事長姚政岳表示，「豐森大境」是亞昕首次插旗中和的建案，近期雙和也有兩三塊土地在洽談，主要看好中永和人口密度高，但可開發土地稀缺，未來房市發展可期。談到今年房市走向，姚政岳認為，今年整體房市呈現「價穩、量回溫」態勢，推案量有逐步增加，但市場仍須觀察政府政策與貸款環境變化。目前換屋族仍受到貸款條件影響，不過房地產對多數購屋族而言，仍是相對保值抗通膨。
海悅國際開發董事長黃希文談到，雙北市場過去累積不少遞延買盤，近期已有逐步回籠的跡象。不過目前房市仍屬於買方市場，建商在價格上也較難有調整空間。
家泰建設開發董事長王維聖表示，與亞昕、寶亞一起買下這塊地，主要看好在中和要找到這麼大面積的完整素地相當不容易，加上基地鄰近捷運中和新蘆線與環狀線雙捷運優勢，因此開案後銷售表現不錯，目前已售出3成佳績。付款條件方面，「豐森大境」推出彈性付款方案，訂簽僅需4%，降低購屋族前期資金壓力。據了解，區域買盤高達7成，其中不少是父母親買給小孩的二代置產客，甚至有一口氣購買兩戶的在地客群。

台北市公辦都更再添新案。國家住宅及都市更新中心攜手寶山林建設推動的「中山長春公辦都市更新案」今正式簽約，未來將結合公園綠帶、保留基地老樹、導入垂直綠化與屋頂太陽能設計，打造兼具開放空間、生活感與永續概念的宜居住宅。內政部政務次長董建宏表示，都更不是「拆掉重蓋」而已，而是藉由整體環境重塑，重新想像城市生活方式；內政部也將在今年內推動都更條例相關修法，針對整合、專業資訊與融資等三大難題提出配套。

「中山長春都更案」基地位於中山區南京東路三段89巷、89巷27弄及長春路258巷一帶，步行至捷運南京復興站約3分鐘，步行至捷運松江南京站約10分鐘。預計規劃興建一棟23層大樓以及一棟15層社會住宅。
國家住都中心董事長花敬群表示，中山長春案基地原為公路總局宿舍，這次由多個中央部會合作提供土地資源，再由國家住都中心承擔整合與招商任務，最終促成此次合作，堪稱公辦都更與民間開發「強強聯手」的代表案例。他指出，住都中心成立7年多來，已完成18案招商，今年還將再推出8案，顯示公辦都更推進速度持續加快。

在規劃設計上，建築團隊以「綠意城市、宜居住宅」為主軸，強調基地周邊受多座公園包圍，將透過開放廣場、綠帶軸線與街道家具串聯周邊生活動線，並保留基地內兩棵具歷史記憶的老樹，打造兼具休憩與交流功能的老樹廣場。建築外觀則採弧形量體與垂直綠化設計，藉由均勻受光提升植栽生長條件，讓建築本身成為城市綠化的一部分。
未來基地將興建19層與25層建築，除透過量體整理釋出更多地面開放空間，也將在屋頂設置休憩平台與太陽能板，呼應中央推動綠能與永續發展政策。整體開放空間採無障礙設計，並規劃可供居民停留、散步、喝咖啡的街道空間，希望讓場域從白天到夜晚都能持續有生活活動，提升社區公共性與居住品質。

愛山林（2540）昨（12/30）舉行法說會，面對今年房市交易轉趨保守，董事長祝文宇直言，2026年房市「會不會有量」，關鍵在「有沒有人便宜賣」，在市況偏冷的階段，公司將延續今年「讓利價」策略，並把推案主力轉向自建案，以掌握成本與定價彈性。

祝文宇表示，受央行信用管制與政府打炒房政策影響，買方心態轉趨保守，今年代銷銷售規模明顯收斂；集團銷售額由去年的千億規模下滑至約400億元附近。不過，公司強調今年銷售放緩，除景氣與政策因素外，也與「自建案比重提高」有關：自建案多須待完工交屋後才入帳，短期營收認列節奏與以往代銷為主的結構不同。
對於2026年推案規劃，愛山林指出，明年度預計推出新案量約2,091億元，其中自建案約1,365億元、占比約65%；外接代銷案約35%。若加計既有未售案量，集團明年可銷售案量上看約3,300億元。祝文宇解釋，並非不接外案，而是市況保守時「要有好成績，價格要讓客戶覺得划算」，自建案因可控成本，讓利空間相對更大。

在自建案入帳節奏方面，愛山林指出，目前在手自建案總銷金額達4,296億元，未來5年每年均有百億元以上交屋量；公司揭露2026年交屋金額約240億元、2027年約267億元、2028年約205億元、2029年約152億元、2030年約378億元，顯示中期入帳動能仍可期。

不過，管理層也坦言，近期營建端面臨「土方外運不順」與「使照、建照行政程序更嚴謹」等因素，工期與取照時間易受影響；另土方成本飆升也可能推升整體成本壓力。

南台灣都更王國城建設集團以「鳳山都更好」、「嘉義都更好」、「亞灣特貿三」等大型都市更新經驗，與高雄指標豪宅「定潮」、「賦格」的規劃能力，首次進軍台南，承接政府主導的公辦都更案「國城寳實」，一開賣即創造熱銷話題，短短不到半年，簽約已突破300戶，可說是在這一波房市不景氣中脫穎而出逆勢開紅盤的預售案。

「國城寳實」是國城建設集團成立40多年的代表作，整個建案基地規模達8600坪，產品規劃從25-75坪，全區融合住宅、商業與綠意，攜手日本與台灣頂尖設計團隊，打造台南東區地標級的建築。

國城建設集團創辦人洪平森表示，國城秉持著把世界最好的生活文化帶進台灣，近幾年持續與國際知名建築團隊合作，把國外設計經驗引進台灣，提升大眾對於居住、飲食與生活美學文化。

為了打造國際級地標，「國城寳實」從公設、景觀到燈光，特別聘請日本知名設計團隊操刀規劃。以公設來說，找來日本藍瓶設計師芦沢啓治操刀設計，在記者會上，芦沢啓治談到自己的設計理念，他特別參考台南當地街景元素與生活痕跡，以「誠實設計」作為設計主軸，以最真摯、直接地看待建築材料的本質去對應建築，並與戶外景觀結合。

    新北市史上規模最大的捷運聯合開發案正式啟動！環狀線十四張站暨南機場捷運開發案於11/28日完成簽約，由宏匯集團與甲山林集團共同籌組的「環宇上城」取得投資資格，全案總投資金額高達 985 億元，開發面積約 24 萬坪、未來最高將達 51 樓，可望為新店打造全新城市地標，並帶來 1.1 萬居住需求及 1.2 萬個工作機會。
 

    市長侯友宜表示，這不僅是全台最大的捷運聯開案，更將改變新北南山線、十四張地區的城市結構，創造捷運、產業、就業與居住全面升級，「期待儘速動工，帶動新店下一階段的躍升。」

    堪稱永和史上最大公辦都更案大陳社區，全區分為單元1~7開發案，其中單元6、單元7由漢皇集團投資興建，兩塊基地開發將近7000坪，採整體連續街廓規劃，率先推出的單元6「漢皇River Sky」於今日（11/24）舉辦開工動土典禮。大陳公辦都更案本身基地規模相當大，總面積達24000坪，因產權形態多元，漢皇集團憑藉在地深耕與制度化協調方式，在新北市府團隊協助下逐步排除多年障礙，使單元6得以順利動工。
 

    新北市長侯友宜蒞臨開工動土儀式談到，永和大陳社區是全台規模最大、產權最複雜的公辦都更案，大陳單元系列擁有漂亮的水岸景觀，並規劃了活動中心、公托幼兒園、老人日照中心等設施方便居民使用，他強調，永和老屋佔比很高，都市更新更是重要，未來大陳將成為「新永和」的起點。

    新北市土城房市再添指標新案。家泰建設機構與嘉潤建設今日舉辦動工記者會，正式公開位於金城路二段與青仁路交叉口的「家泰∞嘉潤 丰藏」。基地約七百二十多坪，為少見角地大規模整合個案，鎖定自住型客層與區域換屋族，被兩位建商老闆形容為「一切都是最好的安排」。

「家泰∞嘉潤 丰藏」基地位處土城暫緩重劃區核心位置，步行約三百五十公尺即可抵達未來萬大線 LG10 站，同樣距離即可銜接施工中的金城交流道，通勤族可直上國道、串聯雙北；周邊生活機能成熟，鄰近全聯、家樂福、特力屋與雙公園綠地，並與土城長庚醫院為鄰，未來司法園區與整體重劃區成形後，區域發展潛力備受看好。
 

嘉潤建設董事長賴嘉鴻表示，基地原本為友人接待中心所在地，先買下旁邊約三百坪土地後，再與地主協調解約整合，全區才得以成為現今七百多坪的大基地，「地主信任、整合順利，大家共好，這塊地才能長成現在這個樣子。」 談到當前市況，他認為，新北買盤並未消失，而是回歸理性，「市場不用像前兩年那樣火熱，一推案就秒殺，重點是把房子蓋好，好的地點、好的產品，自然會有真正有需求的客人。」以目前銷售狀況來看，銷售團隊透露，「丰藏」來人一週約二十幾組，為區域內表現較佳的案子之一。

    有「雙和都更王」之稱的漢皇集團，近年在雙北都更案量大爆發，光是今年，就有中和「漢皇方圓」、永和大陳單元六「漢皇 River Sky」、三重「漢皇一寓」、士林「漢皇韶光」 四大案接連推出，總銷金額逼近300億元。 

    漢皇集團於士林延平北路五段推出「漢皇韶光」基地面積約771坪，規劃約16~35坪2~3房，該案距離北投士林科學園區車程不到10分鐘，受惠於輝達帶動的科技產業效應，但房價相對親民，每坪開價 88~99萬元，相較於北士科新案動輒每坪 120~130萬元，吸引首購換屋族目光。