地產秘密客

    來到桃園內壢最近討論度很高的話題新案「元生琢苑」，其實我對這一區不算陌生，因為我們家工程師工作關係，很常到附近的中壢產業園區開會，有一次我在附近萬家福（原家樂福）裡的星巴克等他，意外發現這裡居然有一大片上萬坪的土地準備開發。

後來才知道，這裡是「元生特區」。這塊土地早期是元生紡織廠用地，特別的是，在住宅正式開發推出之前，學校、公園等公共設施就已經到位，整個開發計畫醞釀將近20年，直到近期終於推出第一個住宅案「元生琢苑」。

圖/長耀辰公共使用空間(游泳池)3D示意 
這一年台股表現亮眼，不少人靠著AI概念股、ETF累積了一筆資金，也開始思考把部分資產配置到房地產。不過，面對雙北動輒每坪8、90萬元以上的新案，甚至破百萬的房價，很多首購族開始把目光往外圍移動。
而近幾年討論度一直很高的，就是桃園機場捷運A7重劃區，距離台北只差6站　A7仍是機捷沿線房價凹陷區。
很多人以前對A7最大的疑問，就是生活機能，不過這幾年再來看，慢慢有了變化，目前重劃區主要生活圈集中在文青路，包括全聯、家樂福便利購、路易莎、Subway等品牌陸續進駐。
除此之外，還有大型商業建設正在進行中，包括正在動工中的車麗屋，預計打造3000坪A7生活館，未來將引進麥當勞等品牌；另外愛山林規劃約5500坪大型商場，也預計導入台灣蔦屋旗下品牌，未來生活機能將更加完整。

如果你這十年有持續關注桃園房市，對「中路重劃區」一定不陌生。中路從2016年第一個建案推出至今，轉眼也走過整整十年。一路看著它從一開始初開發的新興重劃區，到現在學區、商圈、道路、公園一一到位，可以說是漸漸進入成熟階段。在這塊重劃區中的1號地號的地王案，在歷經十年的規畫後，今年終於正式推出，今天就帶大家一起開箱中路一號地王案「璟都中路大苑」！

基本上可以成為重劃區裡的1號地號，代表了地段本身就很有指標性，「璟都中路大苑」基地在中路重劃區60米大興西路與30米正光路兩條主幹道交會點，三面臨路、1883坪的大基地街廓完整，一號地王案的氣勢當之無愧。這個案子12月25日剛舉行完上樑典禮，結構工程正式完工。

這塊基地背後的建商，是在桃園在地深耕多年的璟都建設機構。根據住展雜誌統計，璟都建設機構是2025年北台灣推案量前十大建商之一，而今年也正好是璟都成立26週年。「璟都中路大苑」對璟都來說，不只是一個新推案，更是有代表性意義的旗艦級作品。
璟都建設總經理高林鋒說，璟都在十年前進入中路特區時，一共標下了四塊基地，從「璟都柏悅」、「璟都巴黎」、「璟都米蘭」，一路到最後才推出保留到現在的一號地號案。這塊壓軸基地，前後找了五位建築師、修改超過十次產品規劃，才定案成今天的「璟都中路大苑」。這個過程，也反映出建商對這塊地慎重的態度。
從基地條件來看，「璟都中路大苑」基地位在大興西路、正光路與吉安街包圍起來的角地，屬於少見的三面臨路基地，整體開放感與視覺條件相當好。建築規劃為地上27層、地下4層，在中路重劃區內，本身就具備相當醒目的地標性。

ㄉ    大家知道，一棟建築蓋得好不好、安不安全，看不見得地方更重要。一般來說，買預售屋很難得知施工品質，更不可能走進工地看現場施作流程，要特別感謝中麗建設跟結構技師戴雲發的幫忙，讓我們直擊工地帶大家了解一棟好的建築，施工品質到底要怎麼看？
 

     談到我們的老朋友結構技師戴雲發（發哥），常看建案的人一定都會在接待中心工學館看到他的頭像，他是Alfa Safe耐震系統工法創辦人，中麗建設是全台唯一一家從11年前推出的第一個建案開始到現在，每一棟建築「全棟」都是使用Alfa Safe耐震系統工法的建商，成為全台Alfa Safe工法最具代表性的示範社區。

    戴雲發結構技師跟我們說，921大地震造成建築倒塌，混凝土、鋼筋爆裂開來，看到柱箍筋綁紮不良，90度、135度彎鉤斷點沒做好，導致危害到建築的安全，因此一棟建築安不安全，鋼筋綁紮要特別確實到位。

    有桃園信義區之稱的藝文特區，可以說是整個桃園生活機能最成熟完善的地方，從完工啟用的展演中心到中茂新天地、捷運綠線動工，再到號稱全台最美圖書館的桃園新總圖落成，加上區內光是銀行就十幾家，還有高級餐廳、特色小店匯聚，去年又有威秀影城開幕，成為桃園富人指標豪宅聚落。
 

     藝文特區一開始設計的時候就是採棋盤式的規劃，可以看到這裡的街道還有建築物都很整齊新穎，如果仔細觀察，這一區建築風格蠻一致性，其實很多住宅大樓出自於同一個建商竹城建設之手，包括建築臨路退縮、植栽的部分特別挑選大棵常綠大樹，以及牆壁風格類似的壁燈，就有人稱這裡是「竹城村」，整個街廓的居住氛圍營造的很不錯。

    桃園「大竹重劃區」是開發早期的重劃區，位在青埔、航空城特定區、南崁、藝文特區和中路重劃區五大區的中心，約15分鐘車程可以抵達，過去這裡都是推透天產品為主，目前可以開發素地不多，平均一年大樓新案大約2~3個釋出稀少。

   由於大竹重劃區鄰近桃園幾個主要的重劃區，像是青埔、藝文特區、中路，相較房價還是比這些區域低一些，我們特別觀察這邊的客層輪廓，大部分還是以「區域客」佔大宗，有從老透天換新大樓，主要習慣這裡的居住環境。

    「大竹重劃區」最主要核心商圈集中在大竹路，包括星巴克、麥當勞、郵局、銀行、全聯超市、康是美各式商家林立；區內有三座的大型埤塘公園、一座圖書館；學區大竹國小、大竹國中，目前商圈機能已經成型，擁有新興重劃區沒有的便利生活。

     目前大竹重劃區線上有三個大樓案銷售，包括上市建商皇普建設投資興建「皇普MOMA」琢慕，規劃25~56坪 2~4房，為區內線上基地規模最大的預售案；另有「築心匯」規劃24~39坪2~3房、「卓悅水美」為小型社區，推出38~39坪3房。

    皇普建設在大竹重劃區總共推出一、二期（預計2025年推出），一期「皇普MOMA」琢慕，基地位在蘆竹區上興路上，基地面積約1332坪，規劃地上20層，地下4層，住家272戶、店面11戶、辦公室16戶，A棟單層四戶、BC棟一層六戶，規劃25-56坪2-4房。

    A8長庚特區很早就開始開發，從長庚醫院1973年設立之後，生活機能就開始往外擴散，成為一個完整的居住聚落，周邊生活機能齊全完善，加上隨著機場捷運通車後，到台北的距離又更近了，搭機捷直達車約23分鐘到台北車站，搭一站到桃園機場，是不少雙北購屋客移居的選擇之一。

   A8長庚特區主幹道復興一路，集結各式商家林立，就連住在A9的人吃宵夜都會跑來這，因為這裡採買真的很方便；過去A8推案主要集中在復興一路、文化二、三路這一帶，今年上半年的推案有立軒敦月、詠勝緻、A8優品，其中A8優品實價登錄已揭露，成交價站上6字頭。
 

     目前A8核心區素地開發已飽和，幾乎沒有新案推出，但真的沒地了嗎？其實還有兩塊備受注目的重點開發區，一個是長庚湖旁的「長庚自辦重劃區」，近高速公路、A9站對面，總面積約6.01頃，其中住宅區占比65％，以及一座大型公園，未來重劃後將成為A8另一塊推案新區。

    幾個月前我新家剛完成驗屋，非常幸運房子沒出什麼問題，很順利完成交屋手續，我們把新家驗屋的紀錄影片分享在網路上，沒想到驗屋公司收到非常多網友私訊，他們生意超級好，驗屋師宗憲人很好開了一個名額給我們粉絲免費驗屋，之前在我們限動版上公開徵求一位粉絲，限定範圍在北台灣，收到雪片般的來訊報名（看來下半年要交屋的人很多）！

    我們這次來到的是粉絲Maggie新家，她透露，當初會買在A7重劃區，主要是以前母校就在附近，加上台北市房價太貴，幾個大學同學就相約一起來看屋，後來決定入手頤昌建設的房子，加上先生從事裝潢業，有跟同業打聽過頤昌這家建設公司品牌口碑很不錯，就毅然決然買下了這間房。
    頤昌品牌口碑不錯，慢慢建立一群忠實粉絲，很多都是已購客戶口碑推薦，我們其實很早就有聽說這家建設公司老闆的風評，他早期是工務出生，為人低調，是一個細節控，對蓋房極度龜毛的人，聽說他們家的房子在交給客戶驗屋之前，他會自己先審核驗過一次，再給公司其他部門同事一起驗，所以我們也很好奇他們家蓋房品質如何？終於有機會可以踏入工地看看實際情況！

    住展雜誌統計2023年住宅推案量前十大建商之一的富宇建設，近期在A7的第7號作品「富宇富御」正式公開，延續建設公司的低自備策略，「富宇富御」主訴求低自備總價5%到交屋，工程期0付款，降低買房門檻吸引購屋客。
 

    「富宇富御」是富宇建設在A7重劃區的第7案，從2019年推出第一案「富宇敦峰」以來，富宇建設持續深耕A7，陸續推出「富宇天匯」、「富宇上城」、「富宇哈佛苑」、「富宇天玥」…等案，近期公開的「富宇富御」基地位於龜山區樂捷段61地號，就在「富宇上城」的正旁邊，這一大塊近萬坪的街廓有種富宇村的感覺。

    北北桃生活圈中房價相對親民的A7重劃區，經過多年開發，生活機能從機捷A7站體育大學生活圈周邊開始發展，如今包括家樂福、全聯皆已進駐，房價也從2字頭行情來到4字頭。然而如果以捷運站為核心，A1台北車站每坪破百萬、A2三重站6字頭、A3新北產業園區站6字頭、機捷A7站周邊個案現在雖然已站上4字頭，單價、總價比起雙北還是親民很多，因而吸引雙北年輕小家庭選擇移居至這。今天要開箱的是在A7重劃區有不少業績作品的富宇建設新案「富宇天玥」，個案主打近距樂善國小、市中心稀有大棟距，和輕鬆付款方案三大賣點。
 

     「富宇天玥」基地位置在樂捷段141地號，主打面環境保護園區，擁有市中心難得的大棟距綠景，以及車程約1分鐘、步行約3分鐘可達學區樂善國小，對家裡有學齡兒童的家長來說真的是相當便利。除此之外，基地距文德公園、樂善公園車程約3分鐘，車程約7分鐘可達學區大崗國中、長庚紀念醫院，距龜山運動公園車程約9分鐘，到華亞科學園區距離也很近。

    A7重劃區推出以後獲得很多人的關注，主要原因就是這裡是北台灣五大重劃區中單價最便宜的區域，今天帶大家來看的「富宇哈佛苑」，吸引不少準父母或家有學齡兒的小家庭購屋客，因為它就在文青國中小雙語學校第一排，另一側則是正對中華郵政物流園區商場和2000坪的天幕親子公園，現在推出買房到交屋總價5%(優惠付款方案請洽現場說明)。
 

   目前「文青國中小籌備處」粉絲團可以看到校方最新動態進度，校舍採分期興建，國小規劃24班、國中12班，另有幼兒園7班，其中第一期工程幼兒園已於（今年）112年6月完工，國小部校舍預計於12月竣工。

     A7重劃區經過多年開發，除了有機場捷運線外，包括家樂福、全聯皆已進駐，如果以捷運站為核心，A1台北車站每坪破百萬、A2三重站6字頭、A3新北產業園區站6字頭、機捷A7站周邊個案現在則是3字頭，單價、總價比起雙北親民很多，因而吸引雙北年輕小家庭選擇移居至這。
 

 「富宇天匯」完工落成，基地位在桃園市龜山區文青二路上，合宜宅皇翔歡喜城的對面，走到機捷A7站大約6分鐘，這塊區域因為有合宜住宅聚落人口支撐，已經發展出小型商圈，可以滿足日常採買需求，不像其他區塊，生活機能必須經過長時間的等待期。