地產秘密客

今年是我搬來竹北的第14年，身為從台北移居到竹北的「脫北族」，最喜歡的還是這裡的居住環境，不僅街廓整齊、公園綠地多、道路寬敞，生活感很舒適，這些年也吸引愈來愈多人移居到竹北。
一路看著竹北發展，最大的感受就是人口快速成長、生活機能愈來愈成熟，從以前只有住宅，到現在百貨商場、影城、商圈陸續進駐，整座城市逐漸成形。相對竹北核心的區域可開發土地也愈來愈少，因此每當有基地條件好的新案推出，都特別受到園區客的關注。
這次來開箱近期竹北指標新案「昌益御邸-光明之心」，基地位在60米光明六路綠園道第一排，地點可說是竹北最成熟的生活圈之一，過個馬路就是遠東百貨、喜來登飯店、享平方百貨，附近還有國民運動中心，車程約10分鐘可到新竹高鐵站，也能快速銜接竹北交流道，不論日常採買、交通或生活機能，都相當便利。
「昌益御邸-光明之心」由昇益開發投資興建，基地三面臨路，基地面積約821坪，規劃地上25層、地下5層，共188戶住家、5戶店面。全案採單層四戶、雙梯配置，梯戶比2：1，在目前市場上算是相對單純的規劃，也能兼顧居住品質與隱私性。
產品規劃以中大坪數為主，推出37坪3房、49坪及55坪4房，主要鎖定竹科家庭自住需求。另一個很大的優勢就是學區，屬於興隆國小、成功國中學區，其中成功國中更是今年竹竹苗公立國中5A升學率最高達33%的明星學校，因此也吸引不少重視教育的竹科家長們提早布局。

移居到竹北15年，回想當初在找房子的時候，我就有特別鎖定幾家口碑建商。那時候有幾家台中建商開始進軍新竹，其中一間就是「惠宇建設機構」。我印象深刻，幾年前他們曾在新竹高鐵附近推出建案，當時很心動，可惜那時已經買了現在住的房子，不然以我這種常搭高鐵往返台北、新竹的人來說，那個地點真的很方便。

後來查了一下才發現，原來惠宇來新竹已經17年了，這幾年在竹北、竹南陸續推出11個建案，也慢慢建立起屬於自己的品牌力。

很多人會覺得，新竹高收入的人很多，加上推案腹地不大，房子應該會很好賣，但其實它是一個「門檻很高」的地方。尤其竹北，很多購屋族都是科技業工程師，因為工作從外地移居到這裡。這群人買房很理性，也很重視細節，除了地段、生活機能之外，他們其實非常看重品牌。

    如果你這幾年有在關注竹北房市，應該跟我一樣常常有個疑問，「現在的竹北，還有買得起的新房子嗎？」13年前，我從台北搬到竹北生活，當時竹北新案房價大概就1字頭，我一路看著竹北房價從1字頭飆漲到高鐵特區已經有新案成交來到8、9 字頭，緊接著還有一家全國性品牌建商插旗竹北，據說單價有機會突破百萬俱樂部，竹北房價來到新的高度，如果想住進竹北，到底還有哪裡可以買？
這次來開箱的竹北預售新案「鋐之丘」，基地位在竹北中泰路上，走路到竹北火車站大概2分鐘，附近有全家、美廉社，距離昌益科技園區開車約2分鐘、台元科學園區約5分鐘，但房價比起竹北高鐵便宜了20-30萬，每坪成交單價5~6字頭，跟竹北高鐵8~9字頭就有價差，2房約1500萬買得到
「鋐之丘」由金鋐建築集團旗下金展建設投資興建，提到金鋐建設是由在地老字號建商二代鄭淳學總經理所創立，深耕大新竹地區推案13年，金鋐不是走大量複製、快速推案的路線，而是把成本與心力花在住戶平常看不到，但入住後才會真正感受到的地方，像是建築工法、結構安全、材料選用，這些都是長期居住才會知道價值的細節。

     從台北移居到竹北12年，建築先生Jackson是我剛開始移居到竹北就認識的老朋友，趁著最近Jackson平日空檔時間，跟Sam一起找他聊聊最近新竹房地產市況，順道關心老朋友最近到底在忙什麼？

     有在Follow建築先生Jackson頻道的網友應該很好奇，「YT怎麼突然停更了？」、「建築先生跑到哪裡去了？」Jackson跟我們說，「這幾年他專心回歸建設本業，每天進工地學習營造工程的細節流程以及深入研究各種建材與工法，全心全意做好建築人的角色。」
 

對於建築充滿熱忱跟使命感的他，這些年專注建設公司本業，現任集團新品牌厚理建設主理人。我們一見面就馬上問他對央行9/19祭出第七波信用管制措施的看法，深耕新竹市場16年的他認為，前一波市場多頭，投資客大舉進場，連剛入社會的年輕人都跟著新青安的利多在買房，過熱的房市反而容易造成市場副作用，當央行這一波針對多屋族限貸，多年來在炒房的投資客退出後，接下來回歸「自住剛需」主場，對房市反而有更穩定、健全的走向。

     來找老朋友有木建設創辦人Benson，時光飛逝，跟他認識十年了！來看看最近他們在新竹市推出的新案「嶼在」，距離上一個案子，已經是上一個世紀了（開玩笑）因為每次只要等他們家的案子，一等就是好幾年…（一群對建築龜毛至極的人）
 

     有木建設成立十年，從竹北起家，至今只推三個案，平均每三年推一案，如果是以「盈利」導向的建商同業看來，可能會笑他們是傻子，更何況他們對自己的建築有著很高的執念跟理想，用的材料很常不計成本，對每一個細節毫不妥協。

     有木建設從竹北透天「枝光院」到「目目裏山」都是區域內質感之作，設計突破了傳統透天型態，從外觀到室內空間有許多規劃細節，偶然經常那裡還是覺得建築賞心悅目，重點是依舊維持如新（關鍵在使用好的材料跟塗層工法）。

新竹市北門商圈是整個大新竹最早開發的區域之一，生活機能完整成熟，日常採買非常便利，也有不少知名的在地小吃。由於屬於早期開發區，可以開發的素地不多，雖然近年來陸續有不少建商積極整合，不過釋出的案量仍舊相當稀少，近期由昌傑建設推出的預售案「昌傑謙謙」，基地位於北門商圈核心地段，引起市場的強烈關注。

「昌傑謙謙」基地位置在新竹市北區世界街、仁德街交叉口，可以說是市中心非常精華的地段，走路到北門商圈、城隍廟只要1分鐘，周邊還鄰近巨城購物中心、SOGO百貨、大遠百等購物場所，走路到市政府也只需要3分鐘時間，火車站10分鐘，學區也相當完整。

建築設計上，本案是昌傑建設第二度與在國際間獲獎無數的「建築詩人」李文勝建築師事務所合作，而且是包含建築外觀、景觀和公設的全案設計。建築規劃地上26樓；地下5樓，單層八併、配四部電梯，推出36、37坪的3房和42坪的4房產品。

    新竹市是一座300年的老城，很多很有歷史的建物古蹟群，由於市中心開發的早，區內新案釋出量少，這次來開箱新竹市北區預售案「王喬甲子園」、「王喬光華悅」雙案，皆由王喬建設投資興建，在同個接待中心聯賣，一次帶大家看兩個建案的產品規劃。

     談到新竹老字號品牌建商「崇志建設」，老新竹人對它肯定不陌生，創辦人擁有40年的建築經驗，一直以來深耕在新竹推案，後來於2011年成立新品牌「王喬建設」出發，從「王喬竹光」、「王喬雙橡園」到透天別墅「光知樹」，鎖定近公園、學校、商圈旁的地段，推出的作品不走大規模社區，而是將戶數控制在100戶以內，主打均質單純社區為主，而且據説王喬推案不跟銀行土建融貸款，而是用自有資金蓋房，畢竟依照現在土地、營建成本，用現金蓋房的建商，真的「本」要夠厚才行。

     「王喬甲子園」基地正對民富國小，旁邊就是新竹市立棒球場，近城隍廟商圈、大遠百等車程都不遠，社區因正對學校，面校園戶擁有開闊視野跟棟距外，吸引年輕小家庭客群，主打學區宅孩子上下課過馬路就到，家長免於平日辛苦接送相對方便許多。

     在建案規劃上，「王喬甲子園」基地面積約228坪，獨棟地上15層、地下4層住家56戶，單層四戶，推出約41-45坪3-4房，主打戶戶邊間、三面採光且衛浴皆開窗。

     另一案「王喬光華悅」基地位在新竹市光華一街與光華南街口，距離新竹大魯閣車程約3分鐘，約5分鐘到巨城百貨；基地面積約約324坪，獨棟地上14層、地下2層，住家39戶，單層三戶，推出約41-45坪3-4房。

    從台北移居到竹北十幾年來，一直想要寫一篇針對竹北買房指南，這一篇先來針對新竹房市的重點開發區域之一「竹北高鐵特區」來剖析這裡目前的新案、中古屋成交行情，以及接下來還有哪些重點開發計畫？

    竹北從2007年高鐵通車之後，人口已從12萬人增加至21萬人，每年以超過5600人的速度穩定成長，加上竹北有「台元科技園區」、「昌益科技產發園區「生醫園區」、「AI智慧園區」就業人口，我住在這十幾年 真的感受到人越來越多。

    其中竹北高鐵特區總面積約309.2公頃，街廓整齊、綠覆率高是一大特點，光是大小公園加起來就有20幾座，我自己很常去水圳森林公園散步，這座公園佔地有3.24公頃，有規劃湖畔、木棧道，整個環境氛圍很舒適。

    身為一個從台北移居到竹北的脫北者，一路經歷了這十幾年來竹北的發展，以前來到縣三重劃區還有很多地還沒開發，現在可開發素地已接近飽和，幾乎已經沒有千坪以上的大塊基地，新屋供給量真的越來越少。

      終於來到竹北縣三話題預售案「富宇森之樹」，基地位在竹北市勝利十二街、莊敬三路、田厝街，本身三面臨路，正對約2900坪公園第一排，社區採低建蔽率約31.96%，享有開闊的棟距與視野。
 

     「富宇森之樹」基地面積1525坪，規劃兩棟地上22層、地下3層建築，總戶數252戶，採純住家、零店面，單層六戶、兩部電梯，規劃約34~40坪3房。

    新竹科學園區擁有超過17萬就業人口，之前國科會就有統計，光是2022年一年竹科的產值破兆元。佔地59公頃的「關埔重劃區」鄰近新竹科學園區，居住的客群以竹科新貴佔最大宗，有「新天龍國」的稱號。（是說，新竹的物價也很驚人！）

     關埔重劃區歷經多年開發素地已趨近飽和，區內最精華的COSTCO、迪卡儂一帶，目前商業區最後一塊的住宅預售案「富宇天雋」，一直是區域的話題個案，目前在實價登錄網站上已有成交資訊揭露，每坪單價落在75-79萬。
 

     「富宇天雋」位在新竹市慈雲路、頂埔一路、占梅路，基地正對COSTCO、迪卡儂旁，基地本身三面臨路，基地面積約1053坪，規劃兩棟地上24層、地下5層建築，住家245戶、店面12戶，單層5併、6併、雙部電梯，規劃約32-50坪2+1房、3房、4房。

     竹北這幾年在開發素地飽和下，幾乎新案的基地規模不大、戶數也不多，而且單價更是不便宜，也因此觀察到有自住需求的購屋客，開始轉向鄰近價格較便宜的區域看屋，用時間換取更大的居住空間。
 

    這次來開箱的預售案「富宇明星綻」，位在新豐火車站不遠的新興自辦「明新重劃區」，這個重劃區其實面積不大，總面積只有約8.2公頃，區內規劃有兩座公園，鄰近坪頂重劃區、松林重劃區、福陽重劃區，這一塊算是位在新豐市中心最後一塊重劃地。

     明新重劃區從108年建商開始進駐開發，包括富宇、上德、昌禾、寶佳等插旗，目前還有潤泰持有的地尚未出售，由富宇地產投資興建的「富宇明星綻」，基地位在新豐鄉明新八街、明新五街、明新十街、松明街，鄰近明新科、新竹工業區、台元科技園區、鳳山工業區等，鎖定自住需求的單身族與小家庭。

    前陣子在粉絲團分享我們來參觀新竹300坪別墅，造成網路上很大的討論與迴響，話說我們入行這十幾年來，100多坪的房子看過不少，但一戶300坪的別墅還真的很少見，這次特別跟董事長好友商量，讓我們獨家開箱他300坪的豪奢別墅，只能說從裡到外的規劃都很特別。

     這棟別墅位在新竹市明湖路上，在青草湖附近，後來才發現原來這建案現在正在銷售，案名叫「四季森林」，當天來參觀時，發現它是採社區型的別墅規劃，進入社區前，會先經過24小時警衛室，接著進入到社區，特別設置快速飛梭門，獨立的進出動線，自己獨立的門禁，多了一道隱私與安全性。

    整個社區基地面積近千坪，總戶數只有7戶，每一棟電梯別墅規劃地上5.5層、地下1層，每一戶有自己的獨立院子，而且種植大樹與植栽，被自然綠意給環繞，伴隨著自然光影，來到這，有種走進「山谷中的別墅」，聽著蟲鳴鳥叫聲，心情很療癒、自在與放鬆。

     一踏進董事長的家那一刻，真的是驚嘆連連，一樓根本就是重機展示間，擺放三台Ducati、兩台MV AGUSTA，據說光這幾台加起來市值就破千萬，其中有一台Ducati就六百萬，相當驚人，而且董事長特別喜歡收藏公仔，設置專屬筋肉人的展示區，算一算應該有一百多隻以上，根本可以組一個大家庭。

     接著來到B1男主人的私密空間，這裡整體設計以沈穩的暗色系為主，透過燈光、家具配飾來營造空間氛圍，客廳劇院區特別設置B&O百萬沙發，以及黑色皮製的毛毛蟲沙發，這套沙發據說不便宜，是由法國設計師Michel Ducaroy操刀，這個品牌是全球第一個全海綿的結構沙發。接著到另一區是董事長的Lounge空間，這裡有一套德國原裝進口的Bulthaup廚具，表面採不鏽鋼材料，緞面紋理、導角設計，做工細膩繁複，據說全台只有兩套，光一套廚具就要800萬。