地產秘密客

愛山林（2540）昨（12/30）舉行法說會，面對今年房市交易轉趨保守，董事長祝文宇直言，2026年房市「會不會有量」，關鍵在「有沒有人便宜賣」，在市況偏冷的階段，公司將延續今年「讓利價」策略，並把推案主力轉向自建案，以掌握成本與定價彈性。
祝文宇表示，受央行信用管制與政府打炒房政策影響，買方心態轉趨保守，今年代銷銷售規模明顯收斂；集團銷售額由去年的千億規模下滑至約400億元附近。不過，公司強調今年銷售放緩，除景氣與政策因素外，也與「自建案比重提高」有關：自建案多須待完工交屋後才入帳，短期營收認列節奏與以往代銷為主的結構不同。
對於2026年推案規劃，愛山林指出，明年度預計推出新案量約2,091億元，其中自建案約1,365億元、占比約65%；外接代銷案約35%。若加計既有未售案量，集團明年可銷售案量上看約3,300億元。祝文宇解釋，並非不接外案，而是市況保守時「要有好成績，價格要讓客戶覺得划算」，自建案因可控成本，讓利空間相對更大。
在自建案入帳節奏方面，愛山林指出，目前在手自建案總銷金額達4,296億元，未來5年每年均有百億元以上交屋量；公司揭露2026年交屋金額約240億元、2027年約267億元、2028年約205億元、2029年約152億元、2030年約378億元，顯示中期入帳動能仍可期。
不過，管理層也坦言，近期營建端面臨「土方外運不順」與「使照、建照行政程序更嚴謹」等因素，工期與取照時間易受影響；另土方成本飆升也可能推升整體成本壓力。

南台灣都更王國城建設集團以「鳳山都更好」、「嘉義都更好」、「亞灣特貿三」等大型都市更新經驗，與高雄指標豪宅「定潮」、「賦格」的規劃能力，首次進軍台南，承接政府主導的公辦都更案「國城寳實」，一開賣即創造熱銷話題，短短不到半年，簽約已突破300戶，可說是在這一波房市不景氣中脫穎而出逆勢開紅盤的預售案。「國城寳實」是國城建設集團成立40多年的代表作，整個建案基地規模達8600坪，產品規劃從25-75坪，全區融合住宅、商業與綠意，攜手日本與台灣頂尖設計團隊，打造台南東區地標級的建築。國城建設集團創辦人洪平森表示，國城秉持著把世界最好的生活文化帶進台灣，近幾年持續與國際知名建築團隊合作，把國外設計經驗引進台灣，提升大眾對於居住、飲食與生活美學文化。
為了打造國際級地標，「國城寳實」從公設、景觀到燈光，特別聘請日本知名設計團隊操刀規劃。以公設來說，找來日本藍瓶設計師芦沢啓治操刀設計，在記者會上，芦沢啓治談到自己的設計理念，他特別參考台南當地街景元素與生活痕跡，以「誠實設計」作為設計主軸，以最真摯、直接地看待建築材料的本質去對應建築，並與戶外景觀結合。負責操刀設計建築立面的建築師張瑪龍談到，台南本身是古城，擁有400年歷史紋理，而平實作為台南東區嶄新的新區，整合住宅、商業與公園綠意，這裡未來將成為台南市新的門戶意象。洪平森表示，國城未來將持續深耕南台灣推案，在選地的策略上也會找「有故事」的土地，過往人們生活在這裡過，讓購屋客有認同感、具有生命記憶的土地打造建築。圖：與日本設計師芦沢啓治合影，這是他在台灣第一件住宅作品（期待未來完工的樣子）

    新北市史上規模最大的捷運聯合開發案正式啟動！環狀線十四張站暨南機場捷運開發案於11/28日完成簽約，由宏匯集團與甲山林集團共同籌組的「環宇上城」取得投資資格，全案總投資金額高達 985 億元，開發面積約 24 萬坪、未來最高將達 51 樓，可望為新店打造全新城市地標，並帶來 1.1 萬居住需求及 1.2 萬個工作機會。
 

    堪稱永和史上最大公辦都更案大陳社區，全區分為單元1~7開發案，其中單元6、單元7由漢皇集團投資興建，兩塊基地開發將近7000坪，採整體連續街廓規劃，率先推出的單元6「漢皇River Sky」於今日（11/24）舉辦開工動土典禮。大陳公辦都更案本身基地規模相當大，總面積達24000坪，因產權形態多元，漢皇集團憑藉在地深耕與制度化協調方式，在新北市府團隊協助下逐步排除多年障礙，使單元6得以順利動工。
 

    新北市土城房市再添指標新案。家泰建設機構與嘉潤建設今日舉辦動工記者會，正式公開位於金城路二段與青仁路交叉口的「家泰∞嘉潤 丰藏」。基地約七百二十多坪，為少見角地大規模整合個案，鎖定自住型客層與區域換屋族，被兩位建商老闆形容為「一切都是最好的安排」。
 

    有「雙和都更王」之稱的漢皇集團，近年在雙北都更案量大爆發，光是今年，就有中和「漢皇方圓」、永和大陳單元六「漢皇 River Sky」、三重「漢皇一寓」、士林「漢皇韶光」 四大案接連推出，總銷金額逼近300億元。 

    漢皇集團於士林延平北路五段推出「漢皇韶光」基地面積約771坪，規劃約16~35坪2~3房，該案距離北投士林科學園區車程不到10分鐘，受惠於輝達帶動的科技產業效應，但房價相對親民，每坪開價 88~99萬元，相較於北士科新案動輒每坪 120~130萬元，吸引首購換屋族目光。 
 

    曾被外界冠上「通勤地獄」的淡水，隨著多項重大建設陸續推動，逐漸擺脫過往通勤不便的刻板印象。從即將完工的淡江大橋、施工中的淡北道路，到預計2029年完工的輕軌藍海線二期，淡海新市鎮正迎來建設黃金期，區域交通、機能與人口結構預期將大幅改變。

 

根據最新實價登錄資訊，截至2025年7月為止，新北交易數量最高的行政區為中和區，以1336戶居冠， 不僅交易量躍升，市場更有個案突破每坪 120 萬元的區域新高價，顯示買氣仍維持一定熱度。嘉潤建設董事長賴嘉鴻表示，中和屬於相對封閉的生活圈，居民多數「寧願小換屋，也不願搬離區域」，因此一旦有合宜產品推出，市場接受度往往不低。

    近年專注於北市都市更新的聖得福建設，土地庫存高達3萬坪，成為台北市少數專攻大型都更案的開發商之一。即便面對房市景氣不明、政策緊縮的氛圍中，聖得福建設仍持續穩步推案，近期於士林劍潭路、華齡公園旁推出都更案「豐萃」，基地面積約951坪，規劃174戶純住宅，可售戶數86戶，每坪成交單價110萬左右。

 

    政府近年打房政策定調「打住不打商」，我們也觀察到，隨著產業動能帶動下，台灣商用市場隨著市場需求上升，尤其這幾年產業轉型升級，以及廠辦分離趨勢加速，迫使企業辦公室開始汰舊換新，將辦公室需求空間坪數縮小，進而帶動微型商辦的需求。