地產秘密客

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最近北士科揭露新洲美段新案，最高成交單價150.07萬，實價登錄一口氣揭露44筆，而且聽說開案只有3個月，銷售居然超過7成，引起了我們的好奇，後來才知道，原來是樺輝建設。
老實說，一開始我們對這家公司並不算熟悉。最近剛好有機會拜訪他們在北士科「樺輝詠鑄」的接待中心，一踏進去其實有點驚到，現在這個市場氛圍，居然還有人敢砸大錢把接待中心做到這樣的規格。
後來跟二代接班人侯經理聊了一下，才發現這家建設公司真的很特別。
跟我們一樣是七年級生，她其實是從工地長大的孩子。17歲那年，爸爸直接把她丟到工地當學徒，整個工地幾乎只有她一個女生，但她還是每天跟著主任巡工地，在日曬風吹之中爬鷹架，一點一滴學會看懂工程細節。
也因為這樣的背景，她對建築的理解跟一般人不太一樣。
在她眼裡，房子真正重要的，往往不是看得到的地方，而是那些藏在結構、機電與施工細節裡，看不見卻影響居住品質的部分。她甚至為了更了解住戶需求，親自跟客戶簽約、討論客變，甚至到交屋之後，還會持續協助住戶處理事情。從銷售、客變到售後服務，很多事情都是親力親為。

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永和這幾年都更案量大爆發，來開箱一個最近很多永和人在關注的預售新案「友座豐禾」，基地位在永和中山路101號，走路到捷運「頂溪站」約650米，附近還有一個預計2027年底完工的萬大線「永平國小站」，周邊開發已經很成熟了，走路到仁愛公園、比漾廣場、樂華夜市都不遠，是一個生活交通機能很完整的區域。
大家知道永和一直是人口密度很高的地方，區域內大多是屋齡30-40年老舊公寓，在土地開發已經很飽和的狀況下，要找到大基地的新案真的不多。聽說當初友座建築團隊榮座建設光是這塊土地的整合到推出，就花了長達18年時間，而這個案子也是友座進軍永和的第一案，接下來永和還有幾塊土地正在洽談當中。

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    每次來到林口，都會想起以前還是菜鳥來這裡採訪案子的景象，當時真的是一片荒蕪，對比現在的林口，整個發展令人有目共睹，機能發展齊全完善。
 

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房市進入觀望期，市場普遍預期價格鬆動，但板橋Tpark園區卻出現逆勢創價的個案。「遠揚之森A⁺」為雙塔建築，兩棟樓分作一、二期銷售，首棟（一期）在2025年底公開不久就接近完銷，根據實價登錄資訊，最高成交單價來到121.97萬，直接刷新區域紀錄；位置更好的第二棟（二期），除了一旁是商場預定地，距離捷運站出入口也僅約100米，即將在21號正式開賣，銷況究竟會如何，只能說整個區域市場都非常關注！
上圖為建築體3D結合實景示意圖從地段來看，「遠揚之森A⁺」是Tpark台北遠東通訊園區的最後一塊住宅用地，本身具備地段獨特性。Tpark為遠東集團自辦重劃區，不僅有高科技產業進駐，日常採買等生活機能也一應俱全，包含醫學中心亞東醫院、將與泰板輕軌串連的捷運藍線亞東醫院站。除此之外，遠東集團董事長徐旭東在2025年5月的股東大會上也曾說過，旗下購物商場規劃進駐Tpark，而位置正緊臨即將開賣的「遠揚之森A⁺」二期。 上圖為建築體3D結合實景示意圖環境條件的部分，Tpark園區約72,600坪，採低密度開發，綠覆率近50%，建築與建築間的距離相對舒適很多。我們之前去那邊的Google總部參加創作者聚會的時候，Ting就有說這邊的感覺很不一樣，自成一區，居住氛圍很不錯。「遠揚之森A⁺」由遠東集團旗下遠揚建設投資興建，這幾年買預售屋，大家應該都很怕買到財務體質不良的一案建商，變成爛尾樓，這一點這個案子的買家就不擔心了，遠東集團是全台50強企業集團之一，經營歷史悠久，旗下還有十大企業體，橫跨建設、電信、金融、百貨．．．，集團年營收7395億元，資本雄厚。
產品規劃上，「遠揚之森A⁺」打造地上 27 層、地下 4 層的兩棟建物，建築外觀與公設委由全日本最大百年建築師事務所－日建設計NIKKEN SEKKEI操刀設計，業績作品有晴空塔、六本木中城以及2024年開幕的梅北二期「Grand Green 大阪」，都是台灣人耳熟能詳的建築地標。
在工法與結構上，採用New RC高強度鋼筋混凝土結合預鑄工法，高強度材料搭配高品質預鑄，更能確保高層住宅的結構安全，同時導入OILES隔震墊與川金阻尼器，強化耐震性能，整體規格拉高到頂尖的日系精工水準。
現場有三間樣品屋可以參觀，38坪產品原為三房格局，樣品屋改為大兩房，進門有玄關，公私領域分明，客餐廳採開放式設計，視覺延伸感佳，適合小家庭。50坪產品原為四房，樣品屋規劃為三房，三面採光、主臥L型大面開窗，整體明亮度高；動線上公私分區明確，廚房相對獨立並連接工作陽台，機能完整。
秘密客結語
在市場盤整的氛圍下，「遠揚之森A⁺」卻能逆勢創價，反映的是「地段優勢＋大型企業資源＋產品規格」的綜合效應。Tpark園區是結合產業與生活的複合型聚落，未來還有捷運、百貨商場的建設議題可以期待，而二期的價格與買氣，也代表了市場對這類「園區型住宅」價值的認同程度究竟有多高。
「遠揚之森A+」基本資料
▸ 投資興建：遠揚建設股份有限公司
▸ 基地面積：約 3248.85 坪
▸ 樓層：地上 27 層；地下 4 層
▸ 總戶數：430 戶住家
▸ 坪數房型：26～50 坪、2～4 房（2房26～27坪／3房38～44坪／4房50坪）
▸ 公設比：約 35.8%
▸ 接待中心：新北市板橋區高爾富路（近遠東路路口）
▸ 基地位置：新北市板橋區遠東路、四川路、高爾富路所圍街廓
▸ 洽詢專線：02 8967 5888

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雙和近年推案量大爆發，由家泰建設、亞昕集團、寶亞建設共同聯手推出「豐森大境」今（3/11）舉行開工動土典禮，基地近雙捷運站景安站、南勢角站，擁有雙和地區少有超過2000坪大基地社區，且土地由建商買斷，主打零地主、純住宅社區。「豐森大境」基地面積約2146坪，規劃地上14層，總戶數446戶，推出15~38坪1~3房，每坪開價8字頭，成交均價73-76萬，總價1200萬起。
亞昕國際開發董事長姚政岳表示，「豐森大境」是亞昕首次插旗中和的建案，近期雙和也有兩三塊土地在洽談，主要看好中永和人口密度高，但可開發土地稀缺，未來房市發展可期。談到今年房市走向，姚政岳認為，今年整體房市呈現「價穩、量回溫」態勢，推案量有逐步增加，但市場仍須觀察政府政策與貸款環境變化。目前換屋族仍受到貸款條件影響，不過房地產對多數購屋族而言，仍是相對保值抗通膨。
海悅國際開發董事長黃希文談到，雙北市場過去累積不少遞延買盤，近期已有逐步回籠的跡象。不過目前房市仍屬於買方市場，建商在價格上也較難有調整空間。
家泰建設開發董事長王維聖表示，與亞昕、寶亞一起買下這塊地，主要看好在中和要找到這麼大面積的完整素地相當不容易，加上基地鄰近捷運中和新蘆線與環狀線雙捷運優勢，因此開案後銷售表現不錯，目前已售出3成佳績。付款條件方面，「豐森大境」推出彈性付款方案，訂簽僅需4%，降低購屋族前期資金壓力。據了解，區域買盤高達7成，其中不少是父母親買給小孩的二代置產客，甚至有一口氣購買兩戶的在地客群。

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    最近看到一個統計數字整個很有感，關於全台的老屋量已經來到了550萬戶，其中台北市屋齡超過30年的老屋大約有65萬戶，新北市則有將近83萬戶，另外還有一個令人吃驚的統計數據，就是新北市的5大行政區50年以上的老屋總量突破上萬戶，其中永和1.52萬戶＋中和1.17萬戶，以致當地舊屋換新屋的需求高，尤其可以觀察到，通常這種都會開發成熟的區域，比較不受房市景氣波動影響，換屋需求一直都在。
    身為永和在地人的我，最近這幾個月陸續開箱了幾個區域的指標案，這次來到中和預售新案「豐森大境」最令我好奇的是，中和居然還有超過2000坪的土地，而且不是都更案、沒有地主戶，由建商買斷了土地，主打純住宅、零店面的社區。

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台北市公辦都更再添新案。國家住宅及都市更新中心攜手寶山林建設推動的「中山長春公辦都市更新案」今正式簽約，未來將結合公園綠帶、保留基地老樹、導入垂直綠化與屋頂太陽能設計，打造兼具開放空間、生活感與永續概念的宜居住宅。內政部政務次長董建宏表示，都更不是「拆掉重蓋」而已，而是藉由整體環境重塑，重新想像城市生活方式；內政部也將在今年內推動都更條例相關修法，針對整合、專業資訊與融資等三大難題提出配套。「中山長春都更案」基地位於中山區南京東路三段89巷、89巷27弄及長春路258巷一帶，步行至捷運南京復興站約3分鐘，步行至捷運松江南京站約10分鐘。預計規劃興建一棟23層大樓以及一棟15層社會住宅。
國家住都中心董事長花敬群表示，中山長春案基地原為公路總局宿舍，這次由多個中央部會合作提供土地資源，再由國家住都中心承擔整合與招商任務，最終促成此次合作，堪稱公辦都更與民間開發「強強聯手」的代表案例。他指出，住都中心成立7年多來，已完成18案招商，今年還將再推出8案，顯示公辦都更推進速度持續加快。
在規劃設計上，建築團隊以「綠意城市、宜居住宅」為主軸，強調基地周邊受多座公園包圍，將透過開放廣場、綠帶軸線與街道家具串聯周邊生活動線，並保留基地內兩棵具歷史記憶的老樹，打造兼具休憩與交流功能的老樹廣場。建築外觀則採弧形量體與垂直綠化設計，藉由均勻受光提升植栽生長條件，讓建築本身成為城市綠化的一部分。
未來基地將興建19層與25層建築，除透過量體整理釋出更多地面開放空間，也將在屋頂設置休憩平台與太陽能板，呼應中央推動綠能與永續發展政策。整體開放空間採無障礙設計，並規劃可供居民停留、散步、喝咖啡的街道空間，希望讓場域從白天到夜晚都能持續有生活活動，提升社區公共性與居住品質。
花敬群進一步透露，該案未來將有一棟作為社會住宅使用，初步規劃以婚育家庭為主，產品將以兩房、三房為主力，希望在都更開發之外，也兼顧台北市家庭型居住需求。他也強調，住都中心推動的案子完工後原則上不設圍牆，將以鄰里共享的小公園、開放空間概念回應周邊社區需求，讓都更成果不只屬於住戶，也能回饋城市。
甲山林集團董事長祝文宇則打趣表示，「在台北市做都更非常辛苦，很感謝政府有這麼好的政策協助整合，讓我們坐享其成。愛山林的企業總部就在旁邊，期許做出好的規劃蓋出高品質的房子。」他指出，面對當前缺工缺料環境，集團仍持續強化施工管理，所有建案皆導入「生產履歷」，從施工過程全程記錄，並曾引進第三方驗證機制，盼以高標準品質要求，為市區留下真正經得起檢驗的住宅作品。

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    如果你這幾年有在關注竹北房市，應該跟我一樣常常有個疑問，「現在的竹北，還有買得起的新房子嗎？」13年前，我從台北搬到竹北生活，當時竹北新案房價大概就1字頭，我一路看著竹北房價從1字頭飆漲到高鐵特區已經有新案成交來到8、9 字頭，緊接著還有一家全國性品牌建商插旗竹北，據說單價有機會突破百萬俱樂部，竹北房價來到新的高度，如果想住進竹北，到底還有哪裡可以買？
這次來開箱的竹北預售新案「鋐之丘」，基地位在竹北中泰路上，走路到竹北火車站大概2分鐘，附近有全家、美廉社，距離昌益科技園區開車約2分鐘、台元科學園區約5分鐘，但房價比起竹北高鐵便宜了20-30萬，每坪成交單價5~6字頭，跟竹北高鐵8~9字頭就有價差，2房約1500萬買得到
「鋐之丘」由金鋐建築集團旗下金展建設投資興建，提到金鋐建設是由在地老字號建商二代鄭淳學總經理所創立，深耕大新竹地區推案13年，金鋐不是走大量複製、快速推案的路線，而是把成本與心力花在住戶平常看不到，但入住後才會真正感受到的地方，像是建築工法、結構安全、材料選用，這些都是長期居住才會知道價值的細節。
在建築工法上，選用日本NTC 耐震預鑄鋼筋系統，將鋼筋組裝前先在工廠完成降低現場誤差，搭配水泥磅數最高6000磅，對結構安全的要求相對嚴謹。
在電動車規劃上，「鋐之丘」直接做到整個新竹地區少見「一次到位」。大家知道，現在新建案依法只需要預留充電樁的線槽與空間，真正的設備安裝，往往還得等住戶交屋後自行處理，不只成本高，後續社區協調也相對複雜。「鋐之丘」全區已導入EMS能源管理系統，並在每一個車位都配置充電樁，讓未來不論品牌車款，都能即刻使用。

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這幾年在市場上最有感的就是，房子愈蓋愈小了，尤其是市中心的推案，很難看到真正居住尺度舒服的規劃。前陣子回台南，發現品牌建商國泰建設睽違十年再回北區推新案，抱著期待的心情去接待中心參觀，看完只能說：「國泰格局真不會讓人失望！」
國泰建設的新預售案「國泰原美」，基地就在鄭子寮重劃區旁，這個重劃區台南人應該都不陌生，從1997年就開始開發，主打低密度生活圈，光是大小小的公園就有18個，街廓整齊、生活機能完整，近市中心，一直以來都是低調有錢人的聚集地。這一區過去推出的產品以別墅、透天為主，大樓案很少，所以從國泰建設購地開始就吸引了區域客強烈的關注。
回到建設公司的品牌，國泰建設應該台灣人都不陌生，成立超過一甲子的全國性老字號，主打中規中矩、穩扎穩打，四大保證：產權清楚、按圖施工、如期交屋、永續服務，不走花俏路線卻讓住戶很安心。尤其是售後服務的部分，住戶有報修專區，對購屋客來說真的很加分。國泰深耕台南也有四十多年了，這幾年陸續都有作品推出，但「國泰原美」之所以特別，是因為它睽違十年終於再回北區。這一次「國泰原美」的基地是在30米和緯路三段的千坪角地，生活機能鄰近新光三越台南小北門店、Costco、明星學區文元國小，交通面也值得期待，未來北外環道四期串聯後，往南科或市中心的動線會更順。產品規劃上，「國泰原美」規劃地上23 層、地下 4 層，標準層單層六戶、三部電梯，不只梯戶比漂亮，而且每一間都是戶戶邊間、雙面採光。坪數帶是區域新案幾乎真空的45-58坪，跟現在主流的首購型產品完全區隔開，跟現場專案聊天的時候他也很感慨的說：「現在市場普遍追求總價可控、坪數越做越小，國泰建設真的是少數還在堅持格局的建設公司。」 現場有一間58坪的樣品屋可以參觀，光是看到外面貼的方方正正的家配圖就很舒服。走進樣品屋的客廳，可以感覺到公領域的尺度很寬敞，再加上標準層樓高 3 米 45，視覺的開闊感更明顯。廚房是獨立式的，標配德系 LEICHT 廚具，加上伊萊克斯的氣炸烤箱、洗碗機，以及日本降噪、防噴濺的壓花水槽，整體走的是實用路線。我們自己很喜歡的一個小設計，是連接後陽台的「家事區」，聽說這個是國泰格局再進化的2.0版，有在做家事的人就知道這一區塊的便利性有多高。另外，在衛浴的部分空間也預留了彈性使用的可能，馬桶區、洗手台、淋浴區三區分離，這樣的作法也讓馬桶區更容易維持乾爽。主臥衛浴標配 DURAVIT 全自動馬桶，門片採用的是日本室內門第一品牌NIHON FLUSH。
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Sam
「國泰原美」這個案子最強的當然就是國泰品牌力，畢竟現在要在台南市中心找到品牌建商的推案真的很少，而且這次的地點又是在鄭子寮旁邊，生活機能的完整性是在地人也很認同。
Ting
產品的部分「國泰原美」的坪數帶在這一區可以說是真空，幾乎沒有競品，格局規劃完整保留國泰精神，不論是梯戶比、標準層、或是單戶的平面格局都非常的標準。
聽現場說已購戶除了周邊透天換大樓、首購小換大的換屋客，也有幫小孩置產以及外地來的科技業買盤，國泰粉絲的比例也是相當高。最後個案還有一個小亮點，就是「國泰原美」可以客變的，讓家的模樣可以更有自己的溫度。
「國泰原美」基本資料
▸ 投資興建：國泰建設
▸ 基地面積：約1025坪
▸ 樓層：地上23樓；地下4樓
▸ 總戶數：129戶住家、4戶店面
▸ 坪數房型：45／50／58坪｜3房
▸ 車位規劃：坡道平面 186 格
▸ 接待中心：台南市北區海安路三段 680 號旁
▸ 基地位置：台南市北區和緯路三段 × 文賢三街
▸ 洽詢專線：06-3376888
▸ 企劃銷售：海宇國際
▸ 官方網站：國泰原美

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愛山林（2540）昨（12/30）舉行法說會，面對今年房市交易轉趨保守，董事長祝文宇直言，2026年房市「會不會有量」，關鍵在「有沒有人便宜賣」，在市況偏冷的階段，公司將延續今年「讓利價」策略，並把推案主力轉向自建案，以掌握成本與定價彈性。
祝文宇表示，受央行信用管制與政府打炒房政策影響，買方心態轉趨保守，今年代銷銷售規模明顯收斂；集團銷售額由去年的千億規模下滑至約400億元附近。不過，公司強調今年銷售放緩，除景氣與政策因素外，也與「自建案比重提高」有關：自建案多須待完工交屋後才入帳，短期營收認列節奏與以往代銷為主的結構不同。
對於2026年推案規劃，愛山林指出，明年度預計推出新案量約2,091億元，其中自建案約1,365億元、占比約65%；外接代銷案約35%。若加計既有未售案量，集團明年可銷售案量上看約3,300億元。祝文宇解釋，並非不接外案，而是市況保守時「要有好成績，價格要讓客戶覺得划算」，自建案因可控成本，讓利空間相對更大。
在自建案入帳節奏方面，愛山林指出，目前在手自建案總銷金額達4,296億元，未來5年每年均有百億元以上交屋量；公司揭露2026年交屋金額約240億元、2027年約267億元、2028年約205億元、2029年約152億元、2030年約378億元，顯示中期入帳動能仍可期。
不過，管理層也坦言，近期營建端面臨「土方外運不順」與「使照、建照行政程序更嚴謹」等因素，工期與取照時間易受影響；另土方成本飆升也可能推升整體成本壓力。

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如果你這十年有持續關注桃園房市，對「中路重劃區」一定不陌生。中路從2016年第一個建案推出至今，轉眼也走過整整十年。一路看著它從一開始初開發的新興重劃區，到現在學區、商圈、道路、公園一一到位，可以說是漸漸進入成熟階段。在這塊重劃區中的1號地號的地王案，在歷經十年的規畫後，今年終於正式推出，今天就帶大家一起開箱中路一號地王案「璟都中路大苑」！基本上可以成為重劃區裡的1號地號，代表了地段本身就很有指標性，「璟都中路大苑」基地在中路重劃區60米大興西路與30米正光路兩條主幹道交會點，三面臨路、1883坪的大基地街廓完整，一號地王案的氣勢當之無愧。這個案子12月25日剛舉行完上樑典禮，結構工程正式完工。這塊基地背後的建商，是在桃園在地深耕多年的璟都建設機構。根據住展雜誌統計，璟都建設機構是2025年北台灣推案量前十大建商之一，而今年也正好是璟都成立26週年。「璟都中路大苑」對璟都來說，不只是一個新推案，更是有代表性意義的旗艦級作品。
璟都建設總經理高林鋒說，璟都在十年前進入中路特區時，一共標下了四塊基地，從「璟都柏悅」、「璟都巴黎」、「璟都米蘭」，一路到最後才推出保留到現在的一號地號案。這塊壓軸基地，前後找了五位建築師、修改超過十次產品規劃，才定案成今天的「璟都中路大苑」。這個過程，也反映出建商對這塊地慎重的態度。
從基地條件來看，「璟都中路大苑」基地位在大興西路、正光路與吉安街包圍起來的角地，屬於少見的三面臨路基地，整體開放感與視覺條件相當好。建築規劃為地上27層、地下4層，在中路重劃區內，本身就具備相當醒目的地標性。坪數規劃上，主力產品是51～68坪的三至四房。值得一提的是，51坪以上的大坪數產品，在中路特區其實並不多見，過往多半是30多坪、40坪上下的中小坪數為主。這次規劃較大的格局，也成功吸引了不少換屋族、自營商，或是替下一代置產的家庭客層進場，整體購屋輪廓相對單純。
為了打造地王案的氣勢，社區入口規劃10米挑高門廳，尺度開闊，搭配門前迎賓空間，營造出大器氛圍。主要公設集中在三樓，包含有全日餐廳、20人座宴會廳，另外還有露天的漂浮式泳池、健身房、瑜伽教室等機能。這類型的公設配置，必須建立在夠大的基地條件下才能實現，也讓整個社區的生活完整度拉高。
此外，建商也把藝術元素導入社區，與藝術家楊柏林合作，未來在公設空間與社區角落，會逐步放置藝術作品，讓生活場域不只是「使用」，而是多了一層美感與記憶點。

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