地產秘密客

愛山林（2540）昨（12/30）舉行法說會，面對今年房市交易轉趨保守，董事長祝文宇直言，2026年房市「會不會有量」，關鍵在「有沒有人便宜賣」，在市況偏冷的階段，公司將延續今年「讓利價」策略，並把推案主力轉向自建案，以掌握成本與定價彈性。
祝文宇表示，受央行信用管制與政府打炒房政策影響，買方心態轉趨保守，今年代銷銷售規模明顯收斂；集團銷售額由去年的千億規模下滑至約400億元附近。不過，公司強調今年銷售放緩，除景氣與政策因素外，也與「自建案比重提高」有關：自建案多須待完工交屋後才入帳，短期營收認列節奏與以往代銷為主的結構不同。
對於2026年推案規劃，愛山林指出，明年度預計推出新案量約2,091億元，其中自建案約1,365億元、占比約65%；外接代銷案約35%。若加計既有未售案量，集團明年可銷售案量上看約3,300億元。祝文宇解釋，並非不接外案，而是市況保守時「要有好成績，價格要讓客戶覺得划算」，自建案因可控成本，讓利空間相對更大。
在自建案入帳節奏方面，愛山林指出，目前在手自建案總銷金額達4,296億元，未來5年每年均有百億元以上交屋量；公司揭露2026年交屋金額約240億元、2027年約267億元、2028年約205億元、2029年約152億元、2030年約378億元，顯示中期入帳動能仍可期。
不過，管理層也坦言，近期營建端面臨「土方外運不順」與「使照、建照行政程序更嚴謹」等因素，工期與取照時間易受影響；另土方成本飆升也可能推升整體成本壓力。

如果你這十年有持續關注桃園房市，對「中路重劃區」一定不陌生。中路從2016年第一個建案推出至今，轉眼也走過整整十年。一路看著它從一開始初開發的新興重劃區，到現在學區、商圈、道路、公園一一到位，可以說是漸漸進入成熟階段。在這塊重劃區中的1號地號的地王案，在歷經十年的規畫後，今年終於正式推出，今天就帶大家一起開箱中路一號地王案「璟都中路大苑」！基本上可以成為重劃區裡的1號地號，代表了地段本身就很有指標性，「璟都中路大苑」基地在中路重劃區60米大興西路與30米正光路兩條主幹道交會點，三面臨路、1883坪的大基地街廓完整，一號地王案的氣勢當之無愧。這個案子12月25日剛舉行完上樑典禮，結構工程正式完工。這塊基地背後的建商，是在桃園在地深耕多年的璟都建設機構。根據住展雜誌統計，璟都建設機構是2025年北台灣推案量前十大建商之一，而今年也正好是璟都成立26週年。「璟都中路大苑」對璟都來說，不只是一個新推案，更是有代表性意義的旗艦級作品。
璟都建設總經理高林鋒說，璟都在十年前進入中路特區時，一共標下了四塊基地，從「璟都柏悅」、「璟都巴黎」、「璟都米蘭」，一路到最後才推出保留到現在的一號地號案。這塊壓軸基地，前後找了五位建築師、修改超過十次產品規劃，才定案成今天的「璟都中路大苑」。這個過程，也反映出建商對這塊地慎重的態度。
從基地條件來看，「璟都中路大苑」基地位在大興西路、正光路與吉安街包圍起來的角地，屬於少見的三面臨路基地，整體開放感與視覺條件相當好。建築規劃為地上27層、地下4層，在中路重劃區內，本身就具備相當醒目的地標性。坪數規劃上，主力產品是51～68坪的三至四房。值得一提的是，51坪以上的大坪數產品，在中路特區其實並不多見，過往多半是30多坪、40坪上下的中小坪數為主。這次規劃較大的格局，也成功吸引了不少換屋族、自營商，或是替下一代置產的家庭客層進場，整體購屋輪廓相對單純。
為了打造地王案的氣勢，社區入口規劃10米挑高門廳，尺度開闊，搭配門前迎賓空間，營造出大器氛圍。主要公設集中在三樓，包含有全日餐廳、20人座宴會廳，另外還有露天的漂浮式泳池、健身房、瑜伽教室等機能。這類型的公設配置，必須建立在夠大的基地條件下才能實現，也讓整個社區的生活完整度拉高。
此外，建商也把藝術元素導入社區，與藝術家楊柏林合作，未來在公設空間與社區角落，會逐步放置藝術作品，讓生活場域不只是「使用」，而是多了一層美感與記憶點。

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南台灣都更王國城建設集團以「鳳山都更好」、「嘉義都更好」、「亞灣特貿三」等大型都市更新經驗，與高雄指標豪宅「定潮」、「賦格」的規劃能力，首次進軍台南，承接政府主導的公辦都更案「國城寳實」，一開賣即創造熱銷話題，短短不到半年，簽約已突破300戶，可說是在這一波房市不景氣中脫穎而出逆勢開紅盤的預售案。「國城寳實」是國城建設集團成立40多年的代表作，整個建案基地規模達8600坪，產品規劃從25-75坪，全區融合住宅、商業與綠意，攜手日本與台灣頂尖設計團隊，打造台南東區地標級的建築。國城建設集團創辦人洪平森表示，國城秉持著把世界最好的生活文化帶進台灣，近幾年持續與國際知名建築團隊合作，把國外設計經驗引進台灣，提升大眾對於居住、飲食與生活美學文化。
為了打造國際級地標，「國城寳實」從公設、景觀到燈光，特別聘請日本知名設計團隊操刀規劃。以公設來說，找來日本藍瓶設計師芦沢啓治操刀設計，在記者會上，芦沢啓治談到自己的設計理念，他特別參考台南當地街景元素與生活痕跡，以「誠實設計」作為設計主軸，以最真摯、直接地看待建築材料的本質去對應建築，並與戶外景觀結合。負責操刀設計建築立面的建築師張瑪龍談到，台南本身是古城，擁有400年歷史紋理，而平實作為台南東區嶄新的新區，整合住宅、商業與公園綠意，這裡未來將成為台南市新的門戶意象。洪平森表示，國城未來將持續深耕南台灣推案，在選地的策略上也會找「有故事」的土地，過往人們生活在這裡過，讓購屋客有認同感、具有生命記憶的土地打造建築。圖：與日本設計師芦沢啓治合影，這是他在台灣第一件住宅作品（期待未來完工的樣子）

最近跟房市專家何世昌錄了一集Podcast收聽率很高，主題談台北市各行政區的預售屋成交單價突破百萬，甚至連新北第一環像是中永和、三重也有新案單價破百萬，讓很多購屋客都在問到底現在台北市還有哪裡比較有機會入手？
前陣子剛好去參加漢皇集團插旗士林推出的預售案「漢皇韶光」開工動土典禮，現場就有提到開價每坪88~99萬元，也就是不用百萬就可以入手台北市門牌，趕緊把建案第一手訊息分享給大家知道。「漢皇韶光」基地位在台北市士林區延平北路五段，屬於社子地區，但攤開社子地圖，其實主要分為三個區域，包括葫蘆堵、社子跟社子島，其中社子島以前因為淹水問題，目前是禁建區，而葫蘆堵跟社子則是開發很成熟的區域，區內生活機能很齊全，有餐廳、市場、超商、超市林立，日常生活採買很方便，周邊大多是屋齡老舊公寓或華夏，推出的新案非常少，因此也累積不少舊屋換新屋的需求。「漢皇韶光」由漢皇集團投資興建，談到建設公司品牌，近年漢皇在雙北都更案量可說是大爆發，建設公司二代鼎翔就有跟我們聊到，光是今年雙北推案量總銷就逼近300億元，包括中和「漢皇方圓」、永和大陳單元六「漢皇 River Sky」、三重「漢皇一寓」、士林「漢皇韶光」 四大案，接下來2026年在雙北都更案量庫存總額更是達1000億，包括基隆路、懷生段案、土城等多案皆在規劃中。「漢皇韶光」是台北市公辦都更案，有別於市場上其他公辦都更規劃有只租不賣的合宜宅，這個建案未來一樓預計規劃公托中心跟里民活動中心，建案規劃相對單純；回到建案基本資料，基地面積約771坪，獨棟地上15層、地下3層，160戶住家，該案單層12戶、兩部電梯，規劃約16~35坪2~3房。該案是店面銷售，沒有做樣品屋，但有做七間室內VR空間示意可以感受一下未來家的樣子。這一間家配圖是A6戶約31.91坪的3房，格局類似A2戶，位居邊間、雙面採光，三間臥房都有開窗，廚房採獨立式設計，避免油煙竄入整個家。配備方面，包括Sharp四合一電子鎖、林內廚具、TOTO馬桶Hansgrohe、KOHLER五金、氣密窗搭配6+6mm玻璃、防霾紗窗、超耐磨地板，其中浴室工法採卜大整體式衛浴設計，像日本常見的衛浴空間，主要解決了傳統浴室常見的滲漏與維修難題。我們有特別問現場，這個建案景觀的部分，面西面的高樓層戶型可以遠眺淡水河，面南面可遠眺101景觀，這兩個面向的高樓層景觀戶，相對單價也會比較高。社區公設方面，包括迎賓大廳、健身房、兒童遊戲室、琴房、交誼廳、會議室等，以實用性為主，公設比約34~35%。

前陣子我們剛去布里斯本考察房地產，回來台灣就在找有沒有居住氛圍慢活、建築棟距開闊，看出去的景很舒適的房子，後來在高雄找到了！楠梓區先建後售新成屋「廣上研序」，最近剛完工落成，基地正對典寶溪步道第一排，擁有水岸綠帶超開闊的景觀棟距，一走到現場就能感受到那種難得的放鬆感。
「廣上研序」由廣上建設投資興建，品牌來自於高雄知名老字號代銷公司廣誠國際實業跨足建設業的自建大樓案，建設公司董事長董上裕深耕地產業超過30年，曾經銷售過的個案超過500個，售出戶數上萬戶，因為長年站在第一線，很清楚購屋客真正想要的是什麼，也因此決定跨足建商，蓋一棟自己也願意住、消費者想住一輩子的房子。先來看「廣上研序」基地位置，位在高雄楠梓區寶溪北街上，基地近高雄科技大學附近，周邊多是中大坪數透天，大樓新案很少見，連明星私校康橋國際學校也即將進駐，預計2027月招生。
交通部分，開車至捷運紅線青埔站，大概6分鐘車程，還有規劃中的捷運紫線計劃；產業方面，近橋科1、2、3期跟台積電，是鄰近科技產業聚落中的住宅區，匯聚休閒、文教、生活、交通、產業等地段條件。開箱當天，董事長跟我們聊到，這個案子他真的投入非常多心力，從結構安全到細節質感都不馬虎，全棟使用台灣水泥，採用全棟防水工法，並且做了第三方結構外審，包括從買地、規劃設計、監工，到建材配備、裝置藝術，甚至連家具與家飾，都是他親自一個一個挑選。像迎賓大廳使用了石材，就是他親自在花蓮挑的，搭配鍍鈦金屬與曲面設計，整體呈現的是低調但細膩、有層次的質感。「廣上研序」基地面積約776坪，獨棟規劃地上 15 層、地下 3 層，住家140 戶、店面 4 戶，規劃22～36坪2～3房。社區公設相當完整，包含迎賓大廳、多功能交誼廳、中庭花園、健身房、視聽室 KTV，最讓我們驚喜的是頂樓規劃了高爾夫球果嶺區，天氣好的時候，在這裡揮桿、看景觀真的很Chill，頂樓同時設置太陽能光電板，用來供應外觀燈光用電，兼顧節能與環境友善。

近年來，市場對建設公司品牌的重視，已逐漸從行銷包裝回歸到實際施工品質與長期信譽。特別是在寸土寸金的台北市，無論是購屋客，或評估合建的地主，最在意的已不只是價格，而是建商是否具備穩定的施工品質、以及歷年作品所累積的口碑。

「昇樺知玉」位於北市石牌生活圈，延續建商一貫對品質的高標準要求。昇樺建設以扎實的施工實力與細節控管，榮獲建築金獎肯定，其過往推出的建案在結構安全、施工細節與耐用度上皆維持一致水準，獲得實際住戶與地主的高度認同，也因此在多起危老整合案中建立良好信任基礎。此次新案亦承襲過往經驗，從規劃到施工皆以品質優先，讓建築不只完成於交屋當下，更能在長時間使用後依然經得起考驗。

昇樺建設總經理谷念勝是擁有台大土木系學士和成大結構系碩士學位,並具備土木技師與結構技師雙資格,這在業界相當罕見。在2017年成立昇樺建設前,他旗下的合昱營造廠在雙北、桃園、新竹等地蓋房子超過二十年。根據我們側面了解,「昇樺知玉」這個案子的地主就是仔細打聽過谷總經歷,並了解過往昇樺建設業績後,覺得品質不錯,才促成了這個案子的合作。

 昇樺建設業績「幸福昇樺」。
有自家的營造廠,優點是建設+營造全方位,從土地開發、產品規劃、結構設計、施工到售後服務,全部由同一個團隊負責,不但品質便於監管,工期的掌握度更好,購屋客也比較不用擔心遇到問題建設公司和營造廠推來推去。昇樺過去代表作多半是合建、危老案,包括「昇樺喜悅」、「幸福昇樺」、「微笑昇樺」、「昇樺樂活」等,我們很好奇地問,「在雙北做開發應該滿困難的吧?」他說正是因為開發要耗時很久,想要加速城市的進步就應該一起來推動城市翻轉。

    新北市史上規模最大的捷運聯合開發案正式啟動！環狀線十四張站暨南機場捷運開發案於11/28日完成簽約，由宏匯集團與甲山林集團共同籌組的「環宇上城」取得投資資格，全案總投資金額高達 985 億元，開發面積約 24 萬坪、未來最高將達 51 樓，可望為新店打造全新城市地標，並帶來 1.1 萬居住需求及 1.2 萬個工作機會。
 

    堪稱永和史上最大公辦都更案大陳社區，全區分為單元1~7開發案，其中單元6、單元7由漢皇集團投資興建，兩塊基地開發將近7000坪，採整體連續街廓規劃，率先推出的單元6「漢皇River Sky」於今日（11/24）舉辦開工動土典禮。大陳公辦都更案本身基地規模相當大，總面積達24000坪，因產權形態多元，漢皇集團憑藉在地深耕與制度化協調方式，在新北市府團隊協助下逐步排除多年障礙，使單元6得以順利動工。
 

    新北市土城房市再添指標新案。家泰建設機構與嘉潤建設今日舉辦動工記者會，正式公開位於金城路二段與青仁路交叉口的「家泰∞嘉潤 丰藏」。基地約七百二十多坪，為少見角地大規模整合個案，鎖定自住型客層與區域換屋族，被兩位建商老闆形容為「一切都是最好的安排」。