地產秘密客

身為永和人，這幾年每次回到老家，最有感的就是，永和真的需要都市更新了！永和發展得早，生活機能成熟，但也因為老舊建築密集、土地產權複雜，想要找到一塊完整的大基地，真的不容易。

繼永和大陳地區公辦都更陸續推動後，最近又有一個大型都更案正式跨出重要一步！漢皇集團旗下漢庭營造11/3正式與新北市住宅及都市更新中心簽約，將參與捷運頂溪站周邊公辦都更A區開發，未來規劃興建4棟地上35層的高樓住宅，預估總銷金額400億元。
這次公辦都更位在捷運頂溪站2號出口西側，整體更新範圍約5.6公頃，分為A、B、C三區，採分期分區開發，其中率先簽約的A區，基地規模約5000坪，規劃4棟地上35層、地下6層住宅，總戶數約1400戶，預計最快2031年第三季動工。
漢皇集團副董事長孫鼎翔提到，雖然A區基地約5000坪，但並不是所有土地都拿來蓋房子，其中超過1000坪土地，預計透過都市計畫變更，規劃作為公園、道路等公共空間，公園下方也計畫設置停車場。

房市買氣進入盤整期，台南東區平實重劃區卻有指標建案繳出亮眼成績！國城建設今（28）日舉辦「國城寳實」二期「寶實二代」正式公開記者會，同步宣布將釋出社區12間店面，祭出「三年免租金」招商計畫，希望吸引特色餐飲及商家進駐，透過長期街區經營，帶動區域生活機能。至於住宅銷售表現，一、二期累計成交約670戶、整體銷售率突破八成，二期潛銷首月更賣出102戶，最高成交單價達每坪68.97萬元，直逼7字頭。
國城建設創辦人洪平森在記者會上表示，當初之所以選擇參與台南平實重劃區公辦都更案，主要是認為身為建設公司，除了興建住宅，也希望能為城市風貌有所貢獻。他坦言，原本並未預期「國城寳實」一、二期能有如此亮眼的銷售表現，如今整體銷售已超過八成，確實超出當初預期。
對國城建設而言，都市更新不能只看建築本身，更應該思考如何打造好的生活環境。因此，這次決定將12間店面納入整體街區規劃，統一招商管理，並提供三年免租金優惠，吸引有理念的經營者進駐，讓住宅與周邊商業活動相互結合。
負責個案銷售的聯碩行銷協理林三吉則表示，「國城寳實」集結好地段、好產品及好建商三項條件，消費者經過比較後願意進場購屋，反映市場對個案產品與品牌的認同。從購買客層分析，林三吉指出，科技業買家約占35%至40%，為主要購屋族群之一，顯示南部科技產業發展帶動的居住需求，已成為台南市區住宅市場的重要支撐力量。至於買方來源，台南在地及周邊區域客約占七成，其他縣市買家則占三成，顯示目前仍以在地購屋需求為主。
「國城寳實」為台南東區平實重劃區大型公辦都更案，整體基地約8,600坪，分三期開發。區域鄰近南紡購物中心、成功大學生活圈，並坐擁約2.1萬坪平實公園，未來還有平實轉運站及捷運藍線等交通建設規劃。值得注意的是，國城建設此次推出三年免租金招商計畫，也讓建案開發從住宅銷售延伸至後續街區經營。未來12間店面能否順利引進特色品牌、形成穩定商業聚落，將是觀察平實重劃區由住宅開發走向成熟生活圈的另一項指標。對招商有興趣的人可以帶相關資料到接待中心現場洽談。

    台中這40年來開發面積最大的重劃區，非14期莫屬，全區廣達403公頃，採低密度、高綠覆率開發，近年逐漸成為台中房市最受矚目的豪宅聚落之一。
   其中含金量最高的「洲際段」，更是近年大型公共建設齊發的焦點區域。從台中洲際棒球場、漢神洲際購物中心開幕，到預計2030年完工的台中巨蛋，加上周邊明星私校密集，包括明道普霖斯頓國小、馬禮遜美國學校等，日常採買往11期、崇德商圈也很方便，讓14期同時具備新重劃區的街廓尺度，也擁有成熟生活機能，被許多人視為台中新一代富人聚落。

    現在房價這麼高，買一間中古屋動輒上千萬元，但很多人買房最怕遇到的，就是交屋後才發現買到漏水屋！尤其有些問題藏在牆面、天花板或管線裡，看房時光靠肉眼很難發現，往往要等到交屋後問題才浮現。

全地產今（3）日正式宣布攜手樂居，共同推出中古屋「安心認證」，首創「先驗後售」模式，把大家熟悉的新屋驗屋概念帶進中古屋市場，透過「先驗、後售、再保障」三大機制，希望提高中古屋交易的屋況透明度，讓買方在出價、簽約之前，就能更清楚掌握房屋現況。

    來到桃園內壢最近討論度很高的話題新案「元生琢苑」，其實我對這一區不算陌生，因為我們家工程師工作關係，很常到附近的中壢產業園區開會，有一次我在附近萬家福（原家樂福）裡的星巴克等他，意外發現這裡居然有一大片上萬坪的土地準備開發。

後來才知道，這裡是「元生特區」。這塊土地早期是元生紡織廠用地，特別的是，在住宅正式開發推出之前，學校、公園等公共設施就已經到位，整個開發計畫醞釀將近20年，直到近期終於推出第一個住宅案「元生琢苑」。

台北市這幾年討論度最高的地方大概就是北士科了，還記得當初輝達還沒正式確定台灣總部要落腳哪裡的時候，全台各縣市都在招手搶著遞橄欖枝，最後黃仁勳選中的就是北士科。今年2月北市府與輝達子公司完成 T17、T18 基地地上權簽約，5 月輝達也直接在預定地舉辦台灣員工大會，黃仁勳本人更是親自到場。

但我們那天站在北士科，腦中突然冒出一個很妙的問題。大家都知道，大企業選總部除了交通、人才、產業聚落，很多企業主其實也很在意風水。那黃仁勳選北士科，有沒有偷偷看過風水？這個我們當然不知道（笑），不過這兩年北士科案子普遍銷售狀況都不錯，也吸引不少企業進駐，難道在風水上真的特別好嗎？最近我們就特別請來上過我們節目的風水大師謝沅瑾老師來為大家解答。
謝沅瑾老師直言，北士科就是一個「界水聚氣」的地方，會有大發展。從傳統風水的說法來看，後方山勢有環抱感就像背後有靠，前方又有河面環繞，形成玉帶環腰，對於事業工作會有比較大的發展。
在北士科重劃區裡有一間歷史悠久的洲美屈原宮，這裡也是全台唯一主祀屈原的廟宇，而且台北國際龍舟錦標賽每年賽前的重要點睛、祭江儀式，也會在這裡舉辦。到底住在廟的附近好不好？謝沅瑾老師說，傳統風水有「神前廟後不住人」的說法，所以重點是要看房子與廟宇之間的相對位置、朝向，以及有沒有正沖，只要不是正面相對，或是在廟的正後方就沒有關係。
台北市這幾年建案的規劃愈來愈精緻化，但北士科很特別的是有不少中大坪數的換屋型產品，也因此吸引不少企業主、高資產客。謝沅瑾老師跟我們一起來到之前開箱過的「士科大院.」53 坪的樣品屋，用室內格局跟大家分享：「有錢人買房，最重視的風水有哪些？」謝老師說，首先從傳統風水角度，有前後陽台很重要，前陽台代表屋主自己的事業前途；而後陽台則代表了後代的發展。

圖/長耀辰公共使用空間(游泳池)3D示意 
這一年台股表現亮眼，不少人靠著AI概念股、ETF累積了一筆資金，也開始思考把部分資產配置到房地產。不過，面對雙北動輒每坪8、90萬元以上的新案，甚至破百萬的房價，很多首購族開始把目光往外圍移動。
而近幾年討論度一直很高的，就是桃園機場捷運A7重劃區，距離台北只差6站　A7仍是機捷沿線房價凹陷區。
很多人以前對A7最大的疑問，就是生活機能，不過這幾年再來看，慢慢有了變化，目前重劃區主要生活圈集中在文青路，包括全聯、家樂福便利購、路易莎、Subway等品牌陸續進駐。
除此之外，還有大型商業建設正在進行中，包括正在動工中的車麗屋，預計打造3000坪A7生活館，未來將引進麥當勞等品牌；另外愛山林規劃約5500坪大型商場，也預計導入台灣蔦屋旗下品牌，未來生活機能將更加完整。

今年是我搬來竹北的第14年，身為從台北移居到竹北的「脫北族」，最喜歡的還是這裡的居住環境，不僅街廓整齊、公園綠地多、道路寬敞，生活感很舒適，這些年也吸引愈來愈多人移居到竹北。
一路看著竹北發展，最大的感受就是人口快速成長、生活機能愈來愈成熟，從以前只有住宅，到現在百貨商場、影城、商圈陸續進駐，整座城市逐漸成形。相對竹北核心的區域可開發土地也愈來愈少，因此每當有基地條件好的新案推出，都特別受到園區客的關注。
這次來開箱近期竹北指標新案「昌益御邸-光明之心」，基地位在60米光明六路綠園道第一排，地點可說是竹北最成熟的生活圈之一，過個馬路就是遠東百貨、喜來登飯店、享平方百貨，附近還有國民運動中心，車程約10分鐘可到新竹高鐵站，也能快速銜接竹北交流道，不論日常採買、交通或生活機能，都相當便利。
「昌益御邸-光明之心」由昇益開發投資興建，基地三面臨路，基地面積約821坪，規劃地上25層、地下5層，共188戶住家、5戶店面。全案採單層四戶、雙梯配置，梯戶比2：1，在目前市場上算是相對單純的規劃，也能兼顧居住品質與隱私性。
產品規劃以中大坪數為主，推出37坪3房、49坪及55坪4房，主要鎖定竹科家庭自住需求。另一個很大的優勢就是學區，屬於興隆國小、成功國中學區，其中成功國中更是今年竹竹苗公立國中5A升學率最高達33%的明星學校，因此也吸引不少重視教育的竹科家長們提早布局。

新北捷運三鶯線歷經10年興建，市長侯友宜近期公開說，「期盼能趕在6月通車」全線採高架設計，總長約14.29公里，共設置12座車站，沿途串聯土城、三峽、鶯歌等區域。其中位於鳳鳴重劃區的「LB12鶯桃福德站」，也隨著通車倒數迎來重大建設利多，再加上雙北高房價外溢效應，讓鳳鳴重劃區逐漸成為近期購屋族關注的新興區域。
鳳鳴重劃區指標預售案「京懋明日和」於5/20舉行建案發布會，基地位於20米鶯歌路角地，正對鳳鳴國中第一排，擁有開闊棟距與校園景觀視野；步行約5分鐘即可抵達捷運三鶯線「LB12鶯桃福德站」，周邊生活機能也逐步到位，包括已開幕的星巴克、興建中的寶雅等，未來社區門口也將設置U Bike站點，提升日常通勤便利性。
「京懋明日和」基地面積約1985坪，全區規劃4棟地上14層建築，延續京懋建築一貫的大基地開發理念，打造約500坪大型中庭綠意花園，營造更舒適的居住尺度與社區氛圍。
京懋建築執行長范秉豐表示，公司自2011年推出第一個建案以來，始終以自住客需求作為住宅規劃核心，並長期專注於大基地開發，希望在相同公設比條件下，提供更完整的公設規劃、更具氣勢的建築設計，以及大型中庭花園空間。
他也提到，京懋早在十多年前便觀察到人口結構與居住型態改變，因此提出「減房哲學」，認為房間數不一定要多，而是透過開放式客餐廚設計，放大公領域空間尺度，讓家的生活感更舒適、更符合現代人的居住需求。